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“‘物业管理’能不能改成‘物业服务’？ ”今年两会上 ，有全国人大代表提出了这样的问题。
不少网友挺认同：有的说家里漏水报修 ，物业总回复“在安排”，却没见啥时安排；有的吐槽小区设施存在安全隐患 ，物业却止步于偶尔“照看 ”；有的小区公共收益不透明 ，业主追问，却被百般搪塞；还有网友反映物业只在收物业费的时候露一小脸，业主平常遇到问题往往找不着人 ，物业留的电话经常没人接……
代表提出“正名 ”建议 ，希望“管理”变“服务 ”，是为了捋顺物业与业主的关系 ，让每个产权所有人真正感受到“主人翁 ”地位 ，从而解决更多实际生活中的矛盾和问题 。
“管理”改“服务 ”，会有用吗？
（图源：网络）
支持者认为 ，“管理 ”让物业变成了“管人”的一方 ，业主成了“被管 ”的一方 。在这种关系和思维模式下，物业很容易把自己当成小区的“主人 ” ，动辄以管理规定限制业主权益。因此 ，“正名”有助于物业摆正心态：不是“管”业主的，而是“服务 ”业主的 。
有民法学家告诉侠客岛 ，“管理 ”的英文表述为management ，在法律上本就包含“服务 、协调与经营”的意涵 。物业作为服务性机构，既需提供履约与尽责服务，也要在消防 、安全等特定事务中行使管理权。问题的关键在于一些物业重管理、轻服务 ，实践中两者权重存在失衡。
为什么会这样？
华南理工大学公共政策研究院研究员林辉煌告诉侠客岛 ，症结在于业主、业委会与物业之间未形成信任机制——
业主有苦水：自己缴了费，物业却没提供相匹配的服务 ，设施坏了没人修 ，车被蹭了没人管，于是用拒绝缴费表达不满 。物业也有委屈：物业费越来越难收 ，2025年全国物业服务企业平均收缴率一度降到71% ，钱都收不上来，怎么提供好服务？
还有一些小区的业主大会对业委会监督较弱 ，业委会成员伺机谋利 ，加剧小区治理复杂度 。
结果就是恶性循环：物业服务不好→业主拒缴费→服务更差→更多业主拒缴→成立业委会→成员谋利→机制瘫痪→无法监督物业。越管越矛盾，越矛盾越难管 。
林辉煌分析 ，这与物业管理模式有关 。目前物业管理模式多为包干制 ，即业主向物业服务企业支付固定费用，盈余或亏损均由企业承担。公开数据显示，2025年上市物企营收增速不足4% ，毛利润增速持续下降 。物业想赚钱 ，就要控制成本，再加上物业费本就收不足 ，注定服务质量有限 。
眼下 ，物业服务行业已走过了依附地产 、粗放增长的阶段，即将全面进入独自运营 、精耕细作的新轨道。对物业而言 ，如何找到良好的运营模式 ，实现行业健康发展，是需要认真思考的课题 。
某小区采取“信托制 ”物业服务模式 。图源：网络
全国各地有一些可资借鉴的做法。在重庆 ，住建部门开展亮服务内容、亮公共收益收支 、亮履约情况 ，承诺即时维修 、建议投诉即时办理、困难需求即时帮助的“三亮三即时 ”举措，让物业服务更规范；全国人大代表方燕建议 ，或可建立物业服务市场准入与退出机制 ，对严重失信 、侵害业主利益 、拒不整改的物业服务企业，依法限制市场准入，进行强制清退 。
林辉煌在调研中发现 ，成都等一些地方物业采取“信托制”模式：业主缴纳的物业费、小区公共收益纳入业主共有信托账户 ，实行物业公司受托服务；物业收支全流程公开，每一笔钱款去向可查 ，业主通过投票决定资金使用 。这一模式发挥了业主 、物业及基层党组织等各方主体性 ，大家共治共享，效果比单纯的“管理 ”或“服务 ”要更好。
说到底 ，物业“正名”建议背后 ，是群众过得顺心 、住得舒心的真实需求。这是物业发展寻找新路面对的挑战，也是社区治理逻辑重塑的宝贵契机 。这一步 ，必须走实走远 。
文/点苍、云鹤
编辑/道长
来源/侠客岛微信公众号
